RestСon - Размещение в торговом центре

Статьи, Обзоры <<

Размещение в торговом центре

Андрей Петраков, RestCon

В торговом центре размещаются два типа ресторанов. Во-первых, на фуд-корте, где сосредоточено большинство ресторанов быстрого обслуживания и, во-вторых всевозможные кафе, кофейни и те же фаст-фуды, но уже вне фуд-корта. При этом надо отметить, что рестораны быстрого обслуживания почти всегда размещаются в пределах фуд-корта. А все остальные заведения – обособленно.

Идти в торговый центр нужно только после того, как будут изучены все обстоятельства его размещения и сделаны прогнозы по посещаемости. Не надо спешить сдаваться в первый попавшийся торговый центр только потому, что очень много людей убеждены в том, что это является гарантией успеха и пределом мечтаний для каждого ресторатора, особенно начинающего. Торговые центры как и любое другое предприятие могут быть успешными или неуспешными. И, если они в большинстве своем успешны для своих владельцев, то вот для арендаторов далеко не всегда.

Но это верно в том случае, если торговый центр занимает действительно невыгодное положение, что, кстати, не редкость. А специфика торговых центров в России заключается в том, что превышая по сути количество аналогичных торговых площадей в Европе, они все равно остаются актуальными по той причине, что в наших городах существует колоссальный дефицит других, уличных торговых помещений, а также то, что ТЦ являются центрами притяжения людей не только как магазинов и точек питания, а как культурно-развлектельных центров, куда люди часто едут на весь день, занимая таким образом свой досуг. Это связано с низким уровнем благоустройства наших городов, включая крупнейшие. Так что, находясь в ТЦ значительное время многие посетители там же будут и питаться. И в этом отношении, размещение в торговых центрах остается чрезвычайно привлекательным для кафе и ресторанов.

Теперь поговорим о том, что нужно, чтобы попасть в торговый центр. Это относится в равной степени как к операторам фуд-корта, так и ресторанам вне его.
В первую очередь надо избавиться от мифа, что инвестору с улицы и не имеющему или имеющему минимальный опыт в ресторанном бизнесе это не под силу.

Попасть в торговый центр может каждый, даже начинающий ресторатор. Просто надо понимать, что наиболее желанными арендаторами для торгового центра будут уже существующие сети. Они же получат наилучшие места. Остальные помещения будут уже распределяться по остаточному принципу.

Чтобы было нагляднее, несколько слов о том, каким образом происходит формирование пула арендаторов в торговых центрах. Эта задача возлагается на управляющие компании. Крупных управляющих компаний не так уж и много – их едва ли наберется десяток. А наиболее активно оперирующих на рынке так вообще несколько. Инвесторы торгового центра поручают им выполнение задачи выбора и размещения арендаторов, которые сделают этот торговый центр максимально привлекательным для потенциальных посетителей. Если торговый центр местного значения, то он сам может заниматься этими вопросами.

Для того, чтобы на вас обратили внимание управляющие компании нужно всего лишь отправить вам информацию о том, какое предприятие общественного питания вы планируете открыть и указать некоторые его характеристики. Вот, в принципе, и все. Вы попадаете в базу данных и на ваш адрес будут высылаться предложения по аренде в торговых центрах, которые периодически будут появляться на рынке как в новых торговых центрах, так и в существующих.
Конечно, не все так просто, как может показаться, но и ничего возможно нет. Чтобы начинающему ресторатору повысить свои шансы на попадание в торговый центр, рекомендуем действовать примерно следующим образом:

Для начала нужно разработать концепцию вашего заведения и сделать качественную презентацию. Концепция в данном случае скорее продукт внутреннего потребления, на основе которого будет сделана презентация. В презентации (электронный вариант – по большей части вы будете посылать его по электронной почте) желательно отразить следующие разделы:

Название предприятия, логотип
Краткое описание предприятия (ресторан быстрого обслуживания, размещение на фуд-корте, или ресторан со своими посадочными местами, размещение в торговом центре вне фуд-корта и прочую информацию, раскрывающие суть работы вашего ресторана)
Средний чек, который будет в вашем ресторана
Ассортимент (можно не полностью, а отметить только основные группы)
План расстановки оборудования (на примере какого-нибудь абстрактного помещения, не привязанного к конкретному торговому центру)
Требования по выделяемой электромощности, потреблению воды, коммуникациям и т.д. (все это входит в технологический проект, но в данном случае приводятся некие усредненные показатели)
Дизайн-проект помещения, а также привязка к другим операторам фуд-корта или помещениям торгового центра (тоже некий абстрактный вариант без привязки к конкретному торговому центру)
Также будет нелишним привести экономику ресторана. Размер вложений, которые вы планируете сделать, давать не имеет смысла – это никому не интересно, а вот финансовый прогноз может быть полезен, чтобы торговый центр понимал вашу потенциальную эффективность.

Это формальная часть, которая должна быть представлена в торговый центр. Но, как вы понимаете, должно быть еще нечто, что обеспечит вам успех. Это изначально правильно выбранное концептуальное решение вашего ресторана. Управляющая компания действует очень просто – она стремится, чтобы в общепите ТЦ были представлены разные концепции, удовлетворяющие вкусы разных посетителей. Это означает, что если на фуд-корте есть, например, «Сбарро», то маловероятно, что там появится другая пиццерия. Это возможно, если фуд-корт будет очень большим и там хватит места еще под какую-нибудь пиццерийную концепцию.

Из этого следует, что если вы хотите повысить вероятность быть в торговом центре, вам следует разработать по-возможности оригинальную концепцию, которая позволит вам быть в числе претендентов в самые лучшие торговые центры. Другое дело, что все самое лучшее уже придумано и все наиболее прибыльные концепции так или иначе заняты сетевыми компаниями.

И, если вы не можете придумать что-то оригинальное, это не означает, что вы идейно бесполезны. Рынок действительно весьма насыщен и что-то оригинальное может оказаться просто провальным. И не стоит верить тем, кто считает, что придумать что-то новое и востребованное проще простого. Как правило, это очень недалекие люди. Придумать новое легко, а востребованное очень тяжело.
Если вы не смогли придумать что-то необычное и оригинальное, просто более детально проработайте какую-нибудь стандартную концепцию. В конце концов пиццерийных сетей существует несколько, равно как бургерных, блинных, кофейных и прочих. Так что при должной степени проработки вашей концепции и высокого уровня исполнения вашей презентационной работы вы можете рассчитывать как минимум на средние торговые центры, а в некоторых случаях и на самые лучшие.

А теперь немного полезной информации о деятельности торговых центров и их посетителях.
По заложенным в планы постройки торговым центрам вы можете получить достаточно много полезной информации из отчетов, которые регулярно делаются управляющими компаниями. Там будут и средние арендные ставки в различных типах помещений торговой (а, кстати, и офисной) недвижимости, процент свободных/занятых помещений на рынке, торговые центры, которые были недавно построены, а также те, строительство которых планируется заложить/завершить в ближайшие годы и еще масса полезной информации. Такие отчеты делаются регулярно и вы можете бесплатно подписаться на них на сайтах этих компаний.
А в отношении арендных ставок нужно помнить еще следующее – некоторые торговые центры заменяют арендные ставки процентом с выручки вашего ресторана. Например, максимальный процент о котором нам известно составляет 20%. При этом в торговом центре обычно существуют и твердые арендные ставки и они работают в том случае, если процент с вашей выручки оказывается меньше. То есть, эта фиксированная аренда является минимальной арендной ставкой, которую вы будет платить. Но сейчас есть и обратная тенденция – процент с выручки используется часто в только открывшихся торговых центрах, которые не могут пока привлечь достаточное количество посетителей.

Помимо всех прочих характеристик торгового центра, всегда обращайте внимание на его размер. Это важно. Большинство маленьких торговых центров не обеспечивают достаточной проходимости по сравнению со своими большими конкурентами. Очевидно, что размер – понятие относительное и зависит в том числе и от города, где строится ТЦ. Для Москвы, например, мы считаем, что размещаться в торговых центрах общей площадью менее 30 тыс. кв.м. довольно рискованно. Они просто не привлекут себе достаточного количества посетителей если только не расположены в каком-нибудь сверхудачном месте.

Если говорить о количестве посетителей, которые воспользуются ресторанами в торговом центре, то это до 50% от всех посетителей. Но может быть и, процентов 20 например. То есть, если торговый центр посещает 20 тыс. человек в сутки, то 10 тыс. из них могут воспользоваться услугами предприятий общественного питания. И, соответственно, если в ТЦ размещено 20 ресторанов (включая фуд-корт), то, в среднем, на каждый из них придется порядка 500 человек. В действительности, распределение естественно не будет равномерным, так что цифрой в 500 человек не стоит обольщаться. В реальности будет несколько предприятий, которые заберут себе около тысячи посетителей каждый, и будут аутсайдеры (думается, что не меньше 20%), которые могут рассчитывать в лучшем случае на сотню-полторы посетителей. И то, если повезет.