RestСon - Кафе в офисном районе

Статьи, Обзоры <<

Кафе в офисном районе

Андрей Петраков, RestCon

Сейчас во многих крупных городах ведется или уже проведено масштабное офисное строительство. Появляются целые офисные зоны, в значительной степени изолированные от других типов недвижимости – жилой, торговой и прочей. И, уж в любом случае практически в каждом городе найдется немало мест с повышенной концентрацией офисов. Вот именно такие районы мы и будем считать офисными.

Соответственно, офисным служащим надо где-то питаться, поэтому в офисные районы неминуемо приходит общепит. По большей части он бывает двух видов – в виде офисных столовых и отдельных кафе и ресторанов.

Если говорить о столовых, то при достаточно большом количестве работающих, они имеют практически гарантированную посещаемость. Как правило, столовая способна сводить концы с концами при проходимости от 300 человек (впрочем, при удачном стечении обстоятельств и меньше). Что соответствует примерно 1000 работающим в зоне действия столовой. Тем не менее, нужно оговориться, что эффективная работа возможна при условии льготной арендной ставки. Большинство управляющих офисной недвижимостью компаний склонны предоставлять арендные площади под столовые персонала не по торговым, а по специальным арендным ставкам, понимая, что столовая есть необходимый атрибут современного офисного здания, а не способ выжать из площадей максимальную прибыль.

Крупные компании, управляющие офисной недвижимостью склонны приглашать для реализации проектов питания сотрудников уже известные кейтеринговые компании, имеющие в управлении свои столовые. Войти на этот рынок неизвестному или начинающему ресторатору сложно, хотя и возможно. Надо только рассматривать в первую очередь офисные массивы среднего и ниже уровней. Там вполне можно решить вопрос организации столовой.

Тем не менее, можно организовать кафе вне стен офисного центра. И такой возможностью можно и нужно пользоваться. Но, опять же принимая во внимание некоторые особенности организации ресторанного бизнеса в офисной зоне.
Для начала нужно хорошо представлять себе карту размещения офисных зданий и основные пути следования сотрудников. Это важно, поскольку размещение вблизи основных потоков людей может существенно увеличить прибыль. Офисная зона имеет свой вход и свой выход (как правило, они совпадают). Иногда их может быть несколько и определяются они, как правило, ближайшими транспортными узлами, откуда и происходит основное движение.

Кроме того, надо учитывать, что помимо работающих, в течении дня, в офисы приезжает много посетителей, которые также могут стать клиентами ресторанов.
Для того, чтобы представлять, с чем может столкнуться ресторан, размещенный в офисной зоне, надо рассмотреть основные случаи, в которых потенциальные клиенты могут воспользоваться его услугами.

В утренние часы предполагается, что перед работая некоторая часть офисных служащих будет не прочь выпить чашку кофе перед работой в каком-нибудь уютном кафе. В принципе, действительно, это имеет место быть, хотя и в меньшей степени, чем можно было бы ожидать. И тому есть причины – начало рабочего дня регламентировано, окончание – далеко не всегда, неправильный режим дня и так далее. Иначе говоря, выкроить дополнительные пол-часа и приехать пораньше – на это мало кто способен. Вообще, явление завтраки, утренняя чашка кофе – это скорее для иностранцев, более восприимчивых к такому распорядку, или же людей творческих профессий со свободным графиком. Рекомендовать ввести завтраки в меню офисного ресторана сложно – это тот случай, когда надо проверять на практике. Попробуйте, что из этого выйдет – станет ясно примерно в течение месяца-двух. Если за это время не наблюдается положительной динамики посещений, то, очевидно, следует признать несостоятельность данной услуги.
Обеденные часы. В это время можно ожидать посещений тех сотрудников, которых, очевидно, не устроила возможность отобедать в столовой. И, надо сказать, таких клиентов может быть довольно много – в зависимости от качества внутреннего питания, удаленности кафе от офисных зданий, финансовой состоятельности клиента и других причин. Большинство кафе предлагает в это время (обычно с 12 до 16 часов) специальное бизнес-ланчевое меню. В Москве стоимость бизнес-ланча, в среднем, 250-300 руб. Встречаются предложения и дешевле, но доходят и до 500 руб. и даже выше. Очевидно, выставляя ту или иную цену, ресторан должен ориентироваться на платежеспособность своей клиентуры, которую можно выяснить либо при проведении анкетирования, или же представляя уровень офисов, размещающихся вблизи. При этом, некоторые рестораны не идут на предложение бизнес-ланчей, а предпочитают работать по основному меню даже в обеденное время. При этом, они чаще всего делают скидку на в размере 20-30% на основное меню, которая, как правило не затрагивает алкогольные напитки. Количество посетителей напрямую зависит от типа кафе и количества работающих вблизи. Например, известно, что при наличии собственного общепита внутри офисных зданий, 30-50% работающих пользуются его услугами. Соответственно, остальные или питаются принесенной с собой пищей или же выходят на улицу и пользуются услугами кафе. Кроме того, в обеденное время следует учитывать и посетителей офисов, которых может быть достаточно много.
Вечерние посещения – по окончании рабочего дня не подразумевают значительных трат – все-таки коллеги это не друзья и пообщаться после работы скорее формальность. Тем не менее, средний чек при этом выше, чем в обеденные часы. Кроме того, можно рассчитывать на небольшие банкеты – Дни рождения, повышение по службе и тому подобные мероприятия. При правильно подобранном формате, размещении и кухне, можно рассчитывать на 100%-ю загрузку заведения в часы вечерних посещений.

Из всего вышесказанного можно, соответственно, предположить, какие виды кафе и ресторанов могут оказаться востребованными в офисной зоне.
Очевидно, что по большей части это будут предприятия среднего ценового сегмента. А по видам:

Пивные рестораны
Кофейни
Пиццерии
Городские кафе

Этим, конечно, перечень не исчерпывается, но надо понимать, что офисная зона – это не место для экспериментов. Для «удовольствия» люди предпочитают использовать другие места, а не те, которые расположены в непосредственной близи от работы. Конечно, это не относится к тем, для кого работа «мать родная».

Основной недостаток подобного места размещения заключается в том, что выходные и праздничные дни оказываются практически пустыми. И привлечь дополнительную публику туда практически нереально, особенно если у вас обычно (пусть даже хорошее) демократичное кафе. Некоторые рестораторы в целях экономии даже закрывают свои заведения в эти дни. Пожалуй, единственным исключением могут являться банкеты, которые, в принципе не настолько сильно зависят от места, как регулярные посещения. В принципе, предложение банкетного обслуживания можно рекламировать среди тех же сотрудников офисов. Вполне вероятно, что кто-то заинтересуется. Дополнительно можно повысить выручку, если предлагать некий продукт «на вынос» - например, некоторый ассортимент булочной-кондитерской. Кроме того, вполне «к месту» может оказаться услуга по доставке. Но только не комплексных обедов, а, например, той же пиццы. Таким образом, вы сможете уменьшить негативное влияние той же плохой погоды – когда идут дожди, на улице морозы или жара.

И, конечно, посещаемость может снижаться в летнее время. Известно, что подавляющее большинство офисных служащих отдыхают летом. И отпуск составляет две недели. И, путем нехитрых расчетов вы можете спрогнозировать, насколько упадет посещаемость.