RestСon - Рынок покупки-продажи действующих ресторанов

Статьи, Обзоры <<

Рынок покупки-продажи действующих ресторанов

Андрей Петраков

В основе настоящих материалов – информация о рынке покупки-продажи ресторанов Москвы. Однако, поскольку одно из направлений работы нашей компании является оказание всего комплекса услуг в сфере ресторанного бизнеса, то наши наблюдения показывают, что региональная ситуация на этом рынке схожа с московской.

Если говорить коротко, то московский рынок покупки-продажи ресторанов можно охарактеризовать, как рынок продавца.

Динамика развития ресторанного рынка небывало высока. Рынок на подъеме. Можно говорить, что динамика открытия новых ресторанов небывало высока. Такая ситуация сложилась начала складываться примерно в 2000 году и в настоящий момент достигла своего пика. По разным оценкам, столь высокий рост продержится еще от года до полутора. Однако существуют мнения, что он будет продолжаться вплоть до плотности ресторанов, сравнимой с американскими и европейскими показателями. В этом отношении Москва отстает от ведущих столиц мира в разы. В принципе, вектор развития ресторанного рынка вполне соответствует общеэкономической ситуации в стране с небольшими поправками на моду, состояние других отраслей и рядом других факторов.

В настоящий момент наметилась устойчивая тенденция, когда рестораны открываются компаниями, или частными инвесторами до сих пор не имеющих к ресторанному рынку никакого отношения и рассматривающих ресторан как совмещение приятного с полезным, а главное достаточно легким, даже примитивным бизнесом. Что, конечно же не совсем так.

В настоящий момент наблюдается повышенный интерес к объектам ресторанного бизнеса со стороны инвесторов. Превышение спроса над предложением можно охарактеризовать как приблизительно десятикратное. Сверхспросом пользуются как действующие рестораны, так и помещения под них в пределах Садового кольца. Помимо классических ресторанов значительный интерес вызывают объекты быстрого питания, в том числе и на условиях франшизы.

Все-таки, что-то продается. Причем продается действительно высокодоходный бизнес. Однако в основной массе – это проблемные с той или иной точки зрения предприятия.

При продаже таких объектов как правило существует два рода проблем – во-первых, бизнес убыточный или низкодоходный; во-вторых – это наличие серьезных проблем с документацией, которая, как известно чрезвычайно важна для организаций сектора общественного питания.

Зачастую, вторая группа проблем оказывается гораздо более серьезной.

Встречается все – отсутствие надлежащим образом оформленных прав на объекты недвижимости (незарегистрированные договора аренды, неузаконенные перепланировки, вплоть до полного отсутствия каких-либо документов – заведение работает на честном слове по договоренности с арендодателем). Кроме того, встречаются рестораны, которые работают либо без лицензии, либо по просроченной лицензии. Согласования с СЭС, Госпожнадзором и прочими инстанциями отсутствуют. Их конечно можно понять. Правило их получения настолько неадекватные возможностям рестораторов, что их можно только пожалеть. Но новому владельцу от этого не легче. Он столкнется с необходимость наработки новых приватных контактов с представителями огромного числа разрешительных и проверяющих инстанций. Положение нередко усугубляется тем, что для некоторых объектов недвижимости получение всего комплекса исходно-разрешительной документации просто невозможно в силу его изначальных конструктивных особенностей.

Сколько стоит купить ресторан. Вообще говоря, вопрос достаточно некорректный. В этом виде бизнеса слишком много факторов, влияющих на стоимость объекта. Точку фаст-фуда можно приобрести за несколько тысяч долларов, а приличный ресторан того же, фаст-фудовского типа может стоить и миллион долларов.

Нередко употребляется термин «приличный классический ресторан средней руки примерно на пятьдесят посадочных мест». На самом деле это понятие включает в себя практически все и одновременно ничего. Имеющаяся у нас информация позволяет говорить о попадании стоимости примерно 80-ти процентов объектов с такой харктеристикой в диапазон от $200 до $800 тыс. в зависимости от прибыльности, оборудования, престижности, персонала, известности, состояния документации, перспектив развития, автономности, дизайна, условий нахождения в помещении (аренда, собственность, сроки) и многих других факторов.

Наибольшей популярностью пользуются либо точки фаст-фуд в низком ценовом сегменте, либо очень дорогие престижные рестораны. Однако, покупателям следует принимать во внимание, что выставленный на продажу дорогой престижный ресторан, да еще и доходный при этом – большая редкость. И большинство желающих получить такой ресторан предпочитают организовывать его с нуля в соответствии со своими собственным концептуальным представлениям.

Особое оживление наблюдается в сегменте кофеен, который до недавнего времени оставался практически не занятым в столице. Если в северной столице с этим было более-менее все в порядке, то Москва только-только начала разворачивать кофейни. В этой связи приобрести кофейню желают многие, продать - практически никто.

В настоящий момент в Москве – порядка 130 кофеен и эта цифра растет достаточно быстро.

Сегмент пивных ресторанов также продолжает расширяться. Причем внутри его следует выделить направление ресторанов со своими мини-пивоварнями.

Предпродажная подготовка бизнеса

Для успешной продажи ресторана именно как бизнеса, а не просто набора оборудования и недвижимости, необходимо провести соответствующую подготовку к продаже.

Покупатель приобретает бизнес в частности и для того, чтобы избежать собственно этапа становления бизнеса. Он хочет получить в управление, по возможности, беспроблемный объект. У которого надлежащим образом оформлена исходно-разрешительная документация, решены вопросы правоотношений в сфере недвижимости, проблемы персонала, наработан круг постоянных посетителей, ресторан имеет определенную известность внутри своей целевой группы.

Соответственно, продавец, желающий реализовать свой ресторан с максимальной выгодой должен привести его в соответствие с ожиданиями покупателя. Это не всегда бывает просто, но время и средства, потраченные на предпродажную подготовку значительно облегчат переговоры и помогут «защитить» стоимость предприятия на желательном для продавца уровне. Понятно желание продавца продать ресторан в том виде, в котором он работает в настоящий момент и переложить существующие проблемы на покупателя. К сожалению, из нашего опыта можно констатировать, что при таком подходя велика вероятность, что объект вообще не продастся, или будет предложена цена, иногда в разы ниже ожидаемой покупателем. И эта проблема более чем реальна.

К чему в первую очередь должен быть готов продавец и на чем покупатель в первую очередь акцентирует свое внимание.

Как правило, это финансовые показатели деятельности ресторана. С предоставлением достоверной финансовой отчетности чаще всего возникают большие затруднения. Многие рестораторы имеют не очень четкие представления о реальном финансовом состоянии своего предприятия. Причем заблуждения бывают как в отношении доходности, так и в отношении убыточности. Естественно, что в таких случаях покупатель будет вполне обоснованно настаивать на снижении цены. В дело пойдут такие аргументы, как стоимость основных средств, которая зачастую очень невелика и в структуре цены может составлять не более 10%. Конечно, такая объективная информация, как данные бухгалтерского учета зачастую не дают достоверной картины финансового состояния ресторана. Однако, грамотные расчеты, сделанные владельцем самостоятельно, или при помощи финансовых специалистов имеют не меньшую ценность, хотя, конечно нуждаются в проверке.

Далее, пристальное внимание уделяется правам на недвижимое имущество.

Играет роль все – на каком праве ресторан использует помещение. Помещение в собственности, или арендуемое. Кто является собственником. Как правило среди арендуемых помещений приоритет имеют те, которые сдает в аренду муниципалитет. Там и аренда ниже и это гораздо более предсказуемый собственник. В любом случае желательно наличие долгосрочного договора, зарегистрированного в Москомрегистрации (для Москвы).

Покупателей сильно пугает, если договор заключен на 11 месяцев. Это понятно. Один из ключевых факторов успеха большинства ресторанов – это местонахождение. Зачастую, только это имеет ценность для покупателя. Особенно, если после покупки он собирается радикально менять концептуальную направленность ресторана. В некоторых случаях краткосрочные договора подписываются исходя из невозможности регистрации долгосрочного договора. Например, самый распространенный случай, когда помещение имеет незарегистрированные перепланировки. Регистрировать их долго и сложно. Как правило их сначала делают, а уже потом начинают согласовывать. И в процессе выясняется, что согласовать нельзя. Нужно ломать. В итоге, многие рестораны просто платят штрафы. Нового владельца эта может не устроить.

Нередко приходится проводить глубокую проверку документов на недвижимость – иногда начиная с приватизации объекта.

Немаловажными являются вопросы соответствующего оформления таких обязательных документов, как лицензия на торговлю алкогольной продукцией и разрешение на торговлю. Встречаются рестораны, работающие по просроченным лицензиям или вообще без таковых. И как долго они не попадут в поле зрения соответствующих органов никому не известно. Естественно, что покупателю это нужно меньше всего.

Следующий вопрос, которому как это ни странно уделяется мало времени – это организационная структура предприятия и персонал. В принципе, если новый собственник планирует прийти со своей командой, с готовыми организационными решениями, если он запланировал с самого начала своей работы действовать именно таким образом, то это действительно не очень существенно.

Но если ресторан приобретается из расчета, что это эффективно работающий бизнес, не требующий какого-либо вмешательства нового владельца, то желательно обратить внимание на ряд таких обстоятельств, как, например, способность ресторана функционировать автономно с заданной эффективностью.

Работает ли в ресторане наемный управляющий. Способен ли коллектив функционировать как единая сплоченная команда. Насколько активно осуществляется торговая политика. Сложившаяся практика взаимоотношений в коллективе. Организационная структура бизнеса.

Соответственно, представление объекта покупателю должно быть подкреплено соответствующими документами, отражающими реальное положение дел.

Технология продаж

Если говорить о перечне наших юридических услуг, предлагаемых продавцам бизнеса, то коротко их можно сформулировать следующим образом:

- Разработка оптимальной с юридической точки зрения схемы сделки.

- Анализ учредительных документов. Проведение необходимых работ по регистрации/перерегистрации.

- Проверка состояния документов на недвижимость, в том числе на земельные участки. Проведение необходимых работ по приведению их в соответствие требованиям регистрирующих органов при проведении сделок купли-продажи.

- Техническая реализация сделки в органах государственной регистрации.

Данные аудиторской проверки

Для принятия обоснованного решения о покупке потенциальному покупателю необходимо знать текущее финансовое состояние предприятия. Состояние бухгалтерского учета, автоматизацию, кредитную историю. Такую информацию может дать заблаговременное проведение аудиторской проверки продаваемой компании. Мы готовы предоставить вам опытных аудиторов для получения квалифицированного и оперативного аудиторского заключения.

Лицензированная оценочная компания проведет комплексную оценку бизнеса в соответствии с самыми современными методиками расчета.

Проведение лицензированной оценки в настоящий момент не нашло большого распространения в нашей стране. Однако, мы все-таки предлагаем проводить его, поскольку для многих покупателей объективный независимая оценка вложений очень актуальна. И, по крайней мере, мнение оценочной компании на принятых методиках, на которые можно опираться при проведении переговоров с покупателем.

Бизнес-план применительно к продаваемому предприятию следует рассматривать как документ, позволяющий покупателю составить комплексное представление что он собственно приобретает и какие перспективы у бизнеса, которым он будет владеть и который будет развивать.

Данные маркетингового исследования можно рассматривать как составную часть бизнес-плана. Тем не менее, это вполне самостоятельная информация, позволяющая покупателю составить представление о перспективах развития рынка, о целевых группах ресторана, комплексе рекламных мероприятий, которые необходимо задействовать для продвижения услуг.

Заключение

Таким образом, можно выделить следующие факторы влияющие на стоимость бизнеса: